热：关于南京市住宅物业管理条例的说明

——2016年3月28日在省十二届人大常委会第二十二次会议上

南京市人大常委会

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

《南京市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）已由南京市第十五届人民代表大会第四次会议于2016年1月21日审议制定，现就《条例》作如下说明。

立法的必要性

党的十八届四中全会决定提出，立法机关要加强民生等重点领域的立法。按照这一要求，市十五届人大第三次会议将制定住宅物业管理条例确定为常委会2015年重点立法项目。

制定住宅物业管理条例，有助于保障市民安居乐业，提升生活质量。住宅物业管理是群众日常生活的重要方面，也是城市治理、社区管理的重要组成部分，涉及面广、关注度高。近年来，市人大代表和市政协委员多次提出建议，希望制定一部全面规范我市住宅物业管理的地方性法规，以改善市民居住环境，增加市民幸福指数。

制定住宅物业管理条例，有助于化解现实矛盾，维护社会和谐。我市物业服务行业历经20年发展，在提供居住服务、吸纳社会就业等方面发挥了积极作用，但也存在服务质量参差不齐、物业费收取困难、维修资金使用不畅等问题，居民投诉和诉讼量居高不下，甚至演化成群体性事件。因此，亟需通过立法，明确物业管理各方权责，规范各方行为，维护各方权益。

制定住宅物业管理条例，有助于强化法制支撑，推动制度完善。国务院和省人大常委会分别制定了物业管理条例，我市人民政府也出台了专门规章。上位法的部分原则性规定需要结合我市实际进一步细化，市政府规章实施已有十年，部分内容也需要上升为地方性法规，有必要通过地方立法创立一些基本制度，进一步强化我市物业管理领域的法制保障。

基于上述情况，为了切实保障立法质量，更加充分地体现人民意志，我市人大常委会决定将《条例》提交市十五届人大第四次会议审议表决。

《条例》的主要内容和特点

《条例》框架及内容。

《条例》共九章八十二条。第一章总则，主要规定适用范围、基本原则；第二章业主自治，主要规定业主组织形式及活动程序；第三章前期物业管理，主要规定前期物业管理阶段各方权利义务；第四章物业管理服务，主要规定物业服务企业和业主的权利义务；第五章物业的使用与维护，主要规定物业管理区域内的禁止行为；第六章公共收益与维修资金，主要规定业主大会及业主委员会财务管理制度、维修资金申请使用制度等；第七章监督检查，主要规定政府及相关部门职责；第八章法律责任，主要规定违反条例需要承担的法律后果；第九章附则。

《条例》主要特点。

《条例》以《物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规为依据，全面规范我市住宅物业管理活动，重点规范业主（业主组织）、物业服务企业、建设单位、专营单位、政府相关部门五方主体的行为，明确权责利。

作为地方实施性立法，《条例》原则上不重复上位法规定，个别内容出于条款衔接性考虑，作了援引表述。主要有以下特点：

一是坚持问题导向，体现针对性。《条例》在充分调研基础上，梳理归纳出社会反映强烈的6大类17项重点问题，有针对性地提出立法对策和建议，力求立得住、行得通、真管用。对实践中行之有效的经验、做法，《条例》注重肯定实践成果，及时确立为法律规范。对当前能够在立法中明确的问题，《条例》作出正面规定，推动逐步建立专业化和市场化的住宅物业管理机制。对暂时不具备立法条件的问题，《条例》作出引导性规定，鼓励实践中进一步探索完善。

二是平衡各方关系，注重公平性。住宅物业管理关系五方利益主体，涉及问题多、协调难度大。《条例》在厘清市场调节与行政监管、业主自治与政府指导、物业服务供给与需求三个关系的前提下，着重平衡各方权利义务，督促各方培养契约意识，强化互信基础，寻求依法有效化解矛盾的渠道，努力实现社会公平正义，维护广大市民的长远利益。

三是强化制度设计，突出可操作性。《条例》一方面对上位法中导向性、前瞻性的制度进行细化、具体化；一方面坚持南京特色，借鉴外地经验，在立法权限内创设了实名投诉登记受理等多项制度，并尽量予以明确。对不宜在地方性法规中阐明的事项，授权市政府及有关部门制定配套制度和示范文本，在条例实施一年内出台，以形成 较为完备的“1+X”法律规范体系。

需要说明的重点问题

关于实名投诉登记受理制度。要求政府相关部门对有关投诉举报事项及时受理回复。实践中，小区物业管理矛盾突出，政府部门职能交叉，行政执法难度大，市民反映强烈。《条例》设立这一制度，督促相关部门及时、高效地查处违法违规行为，维护广大群众合法权益（第五条、第六十四条）。

关于第三方评估制度。业主大会、建设单位等各方可以在协商自愿基础上，委托第三方评估机构对物业服务企业的服务质量、服务标准、费用测算等进行评估。物业服务管理中，业主与物业服务企业所处地位不同，对服务质量评价标准也不同，双方一旦产生纠纷，往往形成对立，引发矛盾。《条例》建立第三方评估制度，探索发挥市场调节机制的作用，为解决因物业服务质量而引发的纠纷提供渠道。（第六条、第三十八条、第四十三条）。

关于物业保修金制度。建设单位按一定比例交纳物业保修金，在交存期内建设单位不履行或者无法履行保修责任的，维修费用在保修金中列支。设立该项制度主要是考虑到前期物业管理阶段，很多纠纷源于房屋质量问题，而建设单位是房屋质量的责任主体。因此，《条例》强化建设单位责任，为解决房屋质量问题提供途径（第三十六条）。

关于独立建账制度。建立专门账户，完善财务记账和监督机制，保障业主财产权不受侵犯。

实践中，因小区账目混乱不透明，业主公共收益被占用、挪用的事例频发，成为物业管理的矛盾焦点之一。《条例》规定前期物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户（第三十七条）；业主大会应当规范财务管理，并定期公示账目（第五十七条）；业主委员会不得擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产（第二十一条）。

关于征信制度。对物业服务企业、物业项目负责人、业主三方征信作出规定，增强各方契约意识。目前，物业管理活动中存在着各方主体不同程度的失信现象，对此缺乏有效的约束手段，导致违法成本过低，违法收益与违法责任失衡。《条例》通过建立征信制度，规范物业管理上述三方的行为，构建物业管理领域诚实守信的生态环境（第四十八条至第五十一条）。

关于住宅专项维修资金的应急使用制度。

对物业管理区域内发生的紧急情况，简化专项维修资金使用审批手续。长期以来，维修资金的申请条件多、期限长，群众对此意见集中。《条例》在省条例和国家部委相关规定的基础上，设计了绿色快速通道，要求发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要动用维修资金时，相关部门在两个工作日内完成审核（第六十二条）。

以上说明连同《条例》，请予审议。